45.判決

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お忙しい方は、後半の「当裁判所の判断」を先にどうぞ。
「裁判所の言葉はよくわからんぞ！」と言う方は、次回「判決の解説」を掲載いたします。

平成＠＠年＠月＠日判決言渡し　同日原本交付・裁判所書記官　　　 平成一一年山第一八号敷金返還請求控訴事件、同年山第二五号敷 金返還請求附帯控訴事件（原審・熊本簡易裁判所平成一〇年（ハ ）第三四五〇号）、同年（レ）第二四号損害賠償等反訴請求事件 平成＠＠年＠＠月＠＠日弁論終結 　　　　　　　　　判　決 　　　 熊本市＠＠＠＠＠＠＠＠＠ 　　　 控訴人　（附帯被控訴人、反訴原告）Ａ子 　　　　　 右訴訟代理人弁護士 　　＠＠　＠＠ 　　　　　徳島市＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠ 　　　　　 被控訴人　（附帯控訴人、反訴被告）ＤＡＩ 　　　　　　　　 主　文 一　原判決を次のとおり変更する。 　　　１　控訴人は、被控訴人に対し、金一一万〇三三五円を支 　　　　　払え。 　　　２　被控訴人のその余の請求を棄却する。 二　被控訴人の本件附帯控訴を棄却する。 三　控訴人の反訴請求を棄却する。 四　訴訟費用は、第一、二審　（附帯控訴、反訴を含む。）を通 　　じてこれを四分し、その一を被控訴人の、その余を控訴人の 　　負担とする。 　　　　　　　　事実及び理由 第一　請求等 　一　原判決の表示 　　1　被告は、原告に対し、金一一万八四二〇円を支払え。 　　2　原告のその余の請求を棄却する。 　　3　訴訟費用は被告の負担とする。 　　4　この判決は仮に執行することができる。 　二　当事者の請求 　　１　平成一一年（レ）第一八号控訴事件　（以下　「本件控 　　　　訴事件」という。） 　　　　控訴の趣旨 　　　（一）　原判決中、控訴人敗訴部分を取り消す。 　　　（二）　被控訴人の請求を棄却する。 　　　（三）　訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とする 。 　　２　平成一一年M第二五号附帯控訴事件　（以下　「本件附 　　　　帯控訴事件」　という。）の附帯控訴の趣旨 　　　（一）　原判決中、附帯控訴人敗訴部分を取り消す。 　　　（二）　原判決を、次のとおり変更する。 　　　　　　　附帯被控訴人　（控訴人）　は附帯控訴人　（被 　　　　　　　控訴人）に対し、金一五万一四二〇円を支払え。 　　３　同年（レ）第二四号反訴請求事件　（以下　「本件反訴 　　　　事件」という。）　の請求の趣旨 　　　（一）反訴被告は、反訴原告に対し、金五九万九八四八円 　　　　　　及びこれに対する平成一一年六月二八日から支払済 　　　　　　みまで年五分の割合による金員を支払え。 　　　（二）　訴訟費用は反訴被告の負担とする。 　　　（三）　仮執行宣言 第二　事案の概要 　一　前提事実　（特に、証拠を掲記しない限り当事者間に争い 　　　がない。） 　　１　被控訴人　（本件附帯控訴事件附帯控訴人、本件反訴事 　　　　件被告。以下「被控訴人という。）は、平成三年四月二 　　　　五日、控訴人（本件附帯控訴事件附帯被控訴人、本件反 　　　　訴事件原告。以下　「控訴人」という。）から熊本市＠ 　　　　＠＠＠丁目＠＠番地＠＠＠所在の＠＠＠＠＠ビル＠＠＠ 　　　　号室（以下　「本件建物」　という。）　を賃料七万六 　　　　〇〇〇円　（月額）　との約定で、賃借した　（以下　 　　　　「本件賃貸借契約」　という。）。 　　　　また、被控訴人は、右の際、控訴人に対し．、敷金とし 　　　　て二二万八〇〇〇円を交付した　（以下　「本件敷金」 　　　　という。）。 　　２　被控訴人は、平成一〇年、本件賃貸借契約を解約し　（ 　　　　弁論の全趣旨）、　同年七月二九日、本件建物を明け渡 　　　　した。 　　３　被控訴人は、平成三年四月二五日から平成一〇年七月二 　　　　九日までの賃料及び賃料相当損害金全額を控訴人に支払 　　　　った　（弁論の全趣旨）。 　　４　被控訴人と控訴人は、本件賃貸借契約締結の際、概要、 　　　　次のとおり合意した　（甲一）。 　（一）　敷金に関する合意 　　（１）第五条二項 　　　　敷金は、賃借人が契約終了に伴う建物の明漬しを完了し 　　　　た場合において、契約書第一七条の建物明漬しにおける 　　　　賃借人の負担すべき費用を控除したのちに返還される。 　　（２）第一七条一項（３） 　　　　賃借人は、賃貸借契約の中途解約に伴う建物の明漬しを 　　　　行う場合、賃借人の破損又は汚損による建具、壁、付属 　　　　家具等の修復に要する費用は賃借人が負担する　（以下 　　　　「本件条項」　という。）。 　　（３）特約条項 　　　　解約引越の場合は、引越後の掃除負担金は実費にて敷金 　　　　より控除する　（以下　「本件特約」　という。）。 　（二）動物の飼育に関する合意　（第一二条二項） 　　　　賃借人は、動物を飼育してはならない。 　５　控訴人の支出した工事等の費用 　　　　控訴人は、被控訴人の本件建物の明漬しの後、修復工事 　　　　を行い、工事代金として合計四五万三九六八円を業者に 　　　　支払った。右工事代金の内訳は次のとおりである。 　　　（一）壁のクロスの張替え　　　　　一五万六二〇〇円 　　　（二）和室・ダイニング等の天井塗装　三万八四〇〇円 　　　（三）洋間の床フロア合板の張替え　一三万八〇〇〇円 　　　（四）洋室下段・流し下のベニヤ張替え　　四〇〇〇円 　　　（五）洗面所・便所のＣＦシート張り　　　八〇五〇円 　　　（六）排水管の清掃　　　　　　　　　　　六〇〇〇円 　　　（七）室内清掃　　　　　　　　　　　三万三〇〇〇円 　　　（八）網戸張替え　　　　　　　　　　　　二七〇〇円 　　　（九）残材処分費・諸経費　　　　　　四万六〇〇〇円 　　　（一〇）消費税　　　　　　　　　　　二万一六一八円 　６　被控訴人は控訴人の許諾を得ず、本件建物において猫を飼 　　　育していた。 　７　畳表及び襖の張替え費用七万三八八〇円及び被控訴人の猫 　　　の飼育により破損した網戸の張替え費用二七〇〇円　（前 　　　記５（八））　の合計七万六五八〇円は、本件敷金より控 　　　除される。 二　事案説明及び争点等 　本件は、被控訴人が敷金　（本件敷金から右一７の金額を控除 　した額）の返還を求めたのに対し、控訴人が、�@本件建物の明 　浸し後、その修復に本件敷金額を超える額を要し、さらに、�A 　被控訴人の契約違反等により精神的損害を被ったとして、右修 　復費用等の敷金へ一の充当を主張して争い、かつ、その超過部 　分の支払を求めている事案であるが、その争点及びこれに関す 　る当事者の主張は以下のとおりである。 　１　控訴人が支出した前記一５（一）ないし（五）、（九）及 　　　び（一〇）の各費用は、本件条項より、被控訴人が負担す 　　　べきか否か。　　　　　　　　　　　　． 　　　（一）　控訴人 　　　　　　　これらの費用は、通常退去に伴う原状回復費用な 　　　　　　　いし被控訴人の義務違反（猫の飼育）　により生 　　　　　　　じた破損・汚損の修復費用として、本件条項によ 　　　　　　　り、被控訴人が負担すべき費用となる。 　　　　　　　よって、これらの費用は、本件敷金から控除され 　　　　　　　るべきであり、かつ、本件敷金を超過する分につ 　　　　　　　いては、被控訴人は控訴人に支払う義務がある。 　　　（二）　被控訴人 　　　　　　　否認ないし争う。本件条項には、賃借人の通常の 　　　　　　　使用に伴って生じる損耗の修復は含まれない。し 　　　　　　　かるに、控訴人が主張する　「通常退去に伴う原 　　　　　　　状回復費用」　は、この通常の使用に伴って生じ 　　　　　　　る損耗の修復に他ならない。 　　　　　　　また、被控訴人は、本件建物を破損・汚墳しない 　　　　　　　よう注意深く猫を飼育していた。したがって、本 　　　　　　　件建物に動物臭が付着したり、猫の爪による損傷 　　　　　　　が生じたということはない．。 　２　前記一５（六）及び（七）の費用は、本件特約により、被 　　　控訴人が負担すべきか否か。 　　　（一）　控訴人 　　　　　　　これらの費用は、本件特約により被控訴人が負担 　　　　　　　すべきである。よって、本件敷金から控除すべき 　　　　　　　であり、かつ、前記1の費用と併せて、本件敷金 　　　　　　　を超過する分については、被控訴人は控訴人に支 　　　　　　　払う義務がある。 　　　（二）　被控訴人 　　　　　　　争う。 　３　控訴人の慰謝料請求の可否 　　　（一）　控訴人 　　　　　　　被控訴人の義務違反　（猫の錮育）により本件建 　　　　　　　物を汚壊され、また、退去後も被控訴人は猫の錮 　　　　　　　育を否定したばかりか、控訴人に対し　「人権蹂 　　　　　　　躙だ。名誉毀損で訴える。」　などと反発したた 　　　　　　　め、控訴人は精神的苦痛を受けた。 　　　　　　　その慰謝料額は三〇万円を下らない。 　　　（二）　被控訴人 　　　　　　　否認する。 第三　当裁判所の判断 　一　争点１について 　　　１　本件条項の解釈 　　　　　前記前提事実4（一）（１）及び（２）を総合すると 　　　　　、本件条項は、賃借人が建物明漬しの際に負担する費 　　　　　用のうち、建具等の破損又は汚損による修復の費用の 　　　　　負担を定めたと解されるところ、同条項の文言は、破 　　　　　損・汚損が生じた事由として　「賃借人の」　との限 　　　　　定が加えられており、これを合理的に解釈すれば、右 　　　　　破損・汚損の原因となる事由は、賃借人側の事情、す 　　　　　なわち、賃借人の善管注意義務違反に限定され、経年 　　　　　変化による自然損耗や、賃借物件の通常の使用に伴っ 　　　　　て生じる損耗に伴う破損・汚損は含まれないと解する 　　　　　のが相当である。 　　　　　そして、賃貸物件及びその付属物に生じた破損・汚損 　　　　　が、賃借人の通常の使用からは生じないものであつた 　　　　　り、その破損・汚損状態が賃借人の通常の使用に伴っ 　　　　　て生じる範囲を超えて拡大したとみられるような場合 　　　　　　（以下、これらを併せて　「通常外損耗・拡大損耗 　　　　　」　という。）　には、賃借人に何らかの管理上の不 　　　　　備があつたことが推認されるから、このような場合に 　　　　　は、不可抗力等の特段の事情がない限り、賃借人の善 　　　　　管注意義務違反が推定されるというべきである。 　　　　　なお、賃借人の善管注意義務違反による破墳・汚損が 　　　　　生じた場合でも、本件条項の定める賃借人の責任の性 　　　　　質は債務不履行責任であるといえること　（以上の考 　　　　　察の結果である。）、そして、本件条項の文言も、修 　　　　　復に要する費用は破損・汚損に　「よる」　ものであ 　　　　　ることを明示していることからは、その修復工事は右 　　　　　破損・汚墳の修復として必要かつ合理的な工事といえ 　　　　　ることが必要である。 　　　２　そこで、これを、控訴人が支出した前記一５（一）な 　　　　　いし（五）、（九）及び（一〇）の各費用につき検討 　　　　　する。 　　　　（一）　壁クロスの張替え 　　　　　　　　本件建物の壁クロスの破損・汚損状況について 　　　　　　　　は、これを裏付ける的確な証拠はないばかりか 　　　　　　　　、証拠　（＠＠ヤエ、＠＠輝道、控訴人）　に 　　　　　　　　よれば、控訴人は、一般に、壁クロスの具体的 　　　　　　　　な破損・汚損の有無及び程度如何に関わらず、 　　　　　　　　賃借人が賃借物件を退去した湯合には、これを 　　　　　　　　張り替えていたこと、そして、本件における壁 　　　　　　　　クロスの張替えも、　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　右の観点から行われていたことが認められ、こ 　　　　　　　　れによれば、壁クロスの管理につき被控訴人に 　　　　　　　　善管注意義務違反があつたとはいえないばかり 　　　　　　　　か、仮に被控訴人に右義務違反があつたとして 　　　　　　　　　も、壁クロス張替工事との間に因果関係を認 　　　　　　　　めることができない。 　　　　　　　　よって、壁クロスの張替費用が、本件条項によ 　　　　　　　　り、被控訴人が負担すべき費用であるとはいえ 　　　　　　　　ない。 　　　　　　　　なお、＠＠輝道の証言　（以下　「＠＠証言」 　　　　　　　　という。）　は、壁クロスに猫の臭気が付着し 　　　　　　　　た可砲性を指摘する。確かに、乙一四及び弁論 　　　　　　　　の全趣旨によれば、猫の錮育により室内に、あ 　　　　　　　　る程度の動物臭が付着することは不可避である 　　　　　　　　ことが認められるが、壁クロス自体はビニール 　　　　　　　　性の材質のものであるから　（＠＠証言より認 　　　　　　　　められる。）、右クロスにその張替えをしなけ 　　　　　　　　れば除去しえない程度の動物臭が付着していた 　　　　　　　　とは通常考え難い。 　　　　　　　　また、同人は、クロスの継ぎ目に動物臭が付着 　　　　　　　　する可能性をも指摘するが、これを裏付けるに 　　　　　　　　足りる的確な証拠もない以上、直ちに、採用で 　　　　　　　　きるものではない。 　　　　（二）　和室・ダイニング等の天井塗装 　　　　　　　　前述のとおり、猫の飼育により室内に、ある軽 　　　　　　　　度の動物臭が付着することは不可避であり、か 　　　　　　　　つ、これに＠＠証言及び控訴人本人の供述を総 　　　　　　　　合すると、被控訴人の明漬し後の本件建物内部 　　　　　　　　には、被控訴人が飼育していた猫の臭気が残存 　　　　　　　　していたと認められる　（なお、証人＠＠敏和 　　　　　　　　は、本件建物内部に異臭・悪臭は感じられなか 　　　　　　　　つた旨証言するが、乙一四及び弁論の全趣旨に 　　　　　　　　よれば、猫の臭気は猫を飼育しているものには 　　　　　　　　判別し難いことが認められ、同証言によれば、 　　　　　　　　同人は、猫を錮育していたというのだから、同 　　　　　　　　証言は採用できない。）。 　　　　　　　　しかし、本件建物の天井は、コンクリートに塗 　　　　　　　　料が塗られているだけであり　（＠＠証言より 　　　　　　　　認められる。）、動物臭が付着するとは通常考 　　　　　　　　えがたいことや、＠＠証言も、天井に動物臭が 　　　　　　　　染みついていたかは確認できない旨述べている 　　　　　　　　ことを併せ考慮すれば、猫の臭気が本件建物天 　　　　　　　　井に付着していたと認めることはできない。 　　　　　　　　よって、和室・ダイニング等の天井塗装工事は 　　　　　　　　、被控訴人の善管注意義務違反　（猫の飼育） 　　　　　　　　　により生じた汚損・破揖の修復として必要か 　　　　　　　　つ合理的な工事とはいえないから、被控訴人が 　　　　　　　　負担すべき費用とはならない。 　　　　　（三）洋間の合板フロアの取替え 　　　　　　　　＠＠証言及び控訴人本人の供述によれば、本件 　　　　　　　　建物の廊下、ダイニング、キッチン部分の床フ 　　　　　　　　ロアに引っかいたような傷跡が存在したことが 　　　　　　　　認められる。しかし、右床フロアはいわゆるフ 　　　　　　　　ローリングであり、非常に痛みやすい性質のも 　　　　　　　　のであること　（すなわち、通常の使用に伴っ 　　　　　　　　ても、傷が付き易い。）　に加え、猫は爪を立 　　　　　　　　てて歩行しない習性を有すること　（弁論の全 　　　　　　　　趣旨）、被控訴人の．妻は、猫の爪を切ったり 　　　　　　　　、床フロアに絨毯を敷く等の猫の爪による床の 　　　　　　　　損傷を防止する措置を講じていたこと　（甲一 　　　　　　　　二、被控訴人本人）、そして、＠＠輝道が本件 　　　　　　　　建物の損傷箇所や、臭気が感じられた箇所を特 　　　　　　　　定した乙一五中には、床フロアの傷の存在は指 　　　　　　　　摘されていないことを考慮するならば、右傷跡 　　　　　　　　が猫の爪による可能性は完全に否定できないま 　　　　　　　　でも、そうであると断定はできず、また、仮に 　　　　　　　　、右傷跡が猫の爪によるものだとしても、その 　　　　　　　　損傷の程度は、床フロアの合板を張り替えなけ 　　　　　　　　ればならない程度にまで至っていたとは認めら 　　　　　　　　れない。 　　　　　　　　よって、洋間の合板フロアの取替えについては 　　　　　　　　、被控訴人の義務違反による汚拐・破損の修復 　　　　　　　　として必要かつ合理的な工事とはいえないから 、　　　　　　　被控訴人の負担すべき費用とはならない。 　　　　　（四）洋室下段・流し下ベニヤ張替え 　　　　　　　　まず、流し下ベニヤの張替えは、その性質上、 　　　　　　　　賃借人の通常の使用に伴って生じる揖耗に対応 　　　　　　　　する工事とみられるが、流し下ベニヤが通常外 　　　　　　　　損耗・拡大損耗を来していたと認めるに足りる 　　　　　　　　証拠はない。 　　　　　　　　また、洋室下段のベニヤ張替えについても、＠ 　　　　　　　　＠証言中には、洋室押入の下に濡れたようなシ 　　　　　　　　ミがあり、このシミが猫の尿によるものである 　　　　　　　　ことを示唆する証言もみられるが、右のシミの 　　　　　　　　原因を確定するに足りる的確な証拠を欠く以上 　　　　　　　　、直ちに、右のシミが猫の尿によるものである 　　　　　　　　とは認めるに足りない。 　　　　　　　　なお、このシミについては、通常外損耗・拡大 　　　　　　　　損耗とみる余地もないではないが、シミの程度 　　　　　　　　等につきこれを．確定するに足りる証拠はない 　　　　　　　　以上、これを認めることはできない。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　よって、洋室下段・流し下ベニヤの破損・汚損 　　　　　　　　　つき、被控訴人に善管注意義務違反があつた 　　　　　　　　とはいえない。 　　　　　（五）洗面所・便所の床CFシートの張替え 　　　　　　　　＠＠証言によれば、洗面所・便所の床CFシート 　　　　　　　　は、水の使用により汚損し易い箇所であるため 　　　　　　　　、その張替えを行う必要があつたことが認めら 　　　　　　　　れるが、本件において、洗面所・便所の床CFシ 　　　　　　　　ートが通常外損耗・拡大損耗を来していたと認 　　　　　　　　めるに足りる証拠はなく、却って、＠＠証言及 　　　　　　　　び前記（一）の事情を総合すると、右工事は、 　　　　　　　　賃借人の退去に伴って通常行われ、壁クロスの 　　　　　　　　張替えと同様、その損傷の有無や程度に関わら 　　　　　　　　ず、一律に行われていた工事であつたと認めら 　　　　　　　　れる。 　　　　　　　　したがって、被控訴人の善管注意義務違反を認 　　　　　　　　めることはできないばかりか、仮に、右義務違 　　　　　　　　反があつたとしても、洗面所・便所の床CFシー 　　　　　　　　ト張替工事との間に因果関係を認めることはで 　　　　　　　　きない。 　　　　　　　　なお、＠＠証言中には、右シートの張替えは猫 　　　　　　　　の臭い対策として行つた旨述べる箇所があるが 　　　　　　　　、同証言によればCFシートは壁クロスと同じく 　　　　　　　　ビニール素材であるというのだから、そもそも 　　　　　　　　、右シートに動物臭が付着するものかどうかは 　　　　　　　　疑問であり、これを裏付ける的確な証拠もない 　　　　　　　　以上、右シートが被控訴人の義務違反により破 　　　　　　　　損・汚鴇したとは認めがたい。 　　　　　　　　よって、洗面所・便所の床CFシートの張替えに 　　　　　　　　ついても、被控訴人の負担とすることはできな 　　　　　　　　い。 　　　　（六）　残材処分費・諸経費及び消費税 　　　　　　　　控訴人が行った以上の本件建物の修復工事は、 　　　　　　　　通常使用に伴う損耗の修復に止まるか、或いは 　　　　　　　　、被控訴人の義務違反との間に合理的関連性を 　　　　　　　　有しない工事であるから、これらの修復工事に 　　　　　　　　付随する残材処分費・諸経費及び消費税を被控 　　　　　　　　訴人が負担する理由はないといわざるを得ない 　　　　　　　　。 　　　　３　以上の次第で、控訴人の主張はいずれも採用できな 　　　　　　い。 　二　争点2について 　　　前記のとおり、本件賃貸借契約においては、賃借人退去後 　　　の清掃費用は、賃借人が負担する旨定められているところ 　　（本件特約）、控訴人は、室内清掃費用として三万三〇〇〇 　　　円を支出しているのだから、被控訴人は右費用を負担する 　　　義務がある。 　　　また、本件特約は、これを室内清掃に限定しておらず、排 　　　水管清掃も（六〇〇〇円）、本件特約との関係でいえば、 　　　賃貸物件の原状回復のため合理的な関連性があることは否 　　　定できないから、排水管清掃費用についても本件特約条項 　　　の適用があるというべきである。 　　　よって、この点に関する控訴人の主張は理由がある。 　　　なお、右費用については、消費税五パーセントを付加すべ 　　　きであるから、合計四万〇九五〇円が被控訴人の負担すべ 　　　き費用となる。 　三　争点3について 　　　被控訴人は、動物角育禁止特約に違反して猫を飼育したも 　　　のであるが、右特約の趣旨は、動物臭の付着や、動物によ 　　　る賃貸物件及びその付属物の損傷を防止し、もって賃貸人 　　　の財産的利益を保護することにあると解されるから、右義 　　　務違反による賃貸物件の破損・汚損が著しく、かつ、賃貸 　　　人が当該賃貸物件に特別の愛着を有していた等の特段の事 　　　情がない限り、動物飼育禁止特約の違反も財産的損害の賠 　　　償で十分補われるというべきである。 　　　そして、本件においては、右特段の事情を認めるに足りる 　　　証拠はない。 　　　なお、控訴人は、本件紛争過程における被控訴人の言動に 　　　より精神的損害を受けたとも主張するが、控訴人の主張を 　　　前提としても、被控訴人の行為が違法であるとはいえない 。 　　　以上の次第で、控訴人の主張は理由がない。 　四　まとめ 　　　よって、交付した本件敷金二二万八〇〇〇円から、�@畳表 　　　・襖の張替え費用七万三八八〇円、�A網戸の張替費用二七 　　　〇〇円、�B清掃費用四万〇九五〇円を控除すべきである。 　　　なお、右�Aの網戸の張替費用については、消費税五パーセ 　　　ントである一三五円を付加すべきである。　したがって、 　　　被控訴人の本訴請求は、金一一万〇三三五円の支払を求め 　　　る限度で理由があるが、その余の請求については理由がな 　　　く、また、控訴人の反訴請求は理由がない。 　五　結語 　　　よって、原判決中被控訴人の本訴請求を金一一万〇三三五 　　　円を超えて容認した部分は失当であり、この限りで本件控 　　　訴は理由があるから、これを本判決主文第一項のとおり変 　　　更し、本件付帯控訴及び本件反訴請求はいずれも理由がな 　　　いからこれらを棄却することとし、訴訟費用の負担につき 　　　民訴法六一条、六四条、六七条二項を適用し、第一、二審 　　　、附帯控訴及び反訴を通じてこれを四分し、その一を被控 　　　訴人の、その余を控訴人の負担として、主文のとおり判決 　　　する。 　熊本地方裁判所民事第四部 　　　　　　　　　裁判長裁判官 高野裕 　　　　　　　　　　　　裁判官　波多江真史 　　　　　　　　　　　　裁判官　篠原淳一 　右は正本である。 　平成＠年＠月＠日 　熊本地方裁判所民事第四部 　　　　　　　　　裁判所書記官　宮本保久

(続く）